北京楼市：遭遇狠狠的背刺

发布时间：2025-11-24 15:52:48 来源：常德市某某餐饮管理客服中心 作者：热点

我是北京北京房姐，资深房产投资专家。楼市目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。遭遇商丘市某某电梯厂房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的狠狠让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的北京操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号

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房姐你好，北京最近刷到好多银行直接卖房的楼市消息，这个“银行直供房”和法拍房有啥不一样啊？到底能不能买？刚需想捡漏又怕踩坑，遭遇求支招！狠狠

房姐回复：

可以买。北京这个银行直供房并不是楼市现在才有的，而是遭遇商丘市某某电梯厂在之前就有的。只是说，最近这两年的供应量增加了一些。

它和法拍房的核心区别，说白了就是“产权干净度”不一样。

法拍房是法院强制执行的，产权还挂在原业主名下，最让人头疼的就是隐性风险，可能原业主欠了外债没说清，或者房子里有长期租赁合同，遇到不讲道理的业主，买完想住进去很费劲。但银行直供房不一样，是银行把债权理清后，实实在在拿到了完整产权才卖的，产权明明白白，过户基本没风险，这一点比法拍房省心太多。

而且它还继承了法拍房的最大优点——便宜！价格通常比同地段二手房低15%-25%，相当于直接省出装修钱。不过缺点也很明显：房源太少。不管哪个城市，银行直供房在整个楼市里占比都特别低，能挑的余地不大。

所以我的建议是：如果刚好有符合你地段、户型要求的，可以考虑；但千万别为了贪便宜迁就地段，比如上班要多绕10公里，或者周边配套根本跟不上，买房还是得先满足自己的居住需求，别本末倒置。

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房姐好，最近想把北坞嘉园的房子卖掉换天阅山河，预算800-1000万，不知道是否划算，不考虑孩子上学问题，想听听您的专业建议。

房姐回复：

我一直都是最提倡置换的！虽然北坞嘉园的品质在回迁房里已经算不错的了，板楼洋房，密度不高。但再怎么好，它也还是回迁房，跟商品房次新比，还是差着一个档次。

不过说实话，我不认为天阅山河是一个比较好的选择，不是说小区不好，是因为你的预算在西边，完全可以往海淀冲，没必要局限在丰台。

你想想，海淀每年GDP都是北京头把交椅，多少科研单位、互联网大厂都在这儿，还有一堆高校和企事业单位。哪怕买的不是海淀最核心的地段，也能蹭上它的产业红利、资源红利，这是丰台比不了的。

具体可以沿着6号线看看西四环的田村、宝山板块，密度低，居住舒适度高，交通也方便。而且田村板块的6号线含金量挺高的，贯穿石景山、海淀、东西城、朝阳和通州，沿线全是产业核心区，不管是现在住还是长远保值，都比丰台的岳各庄、青塔、玉泉营这些板块优先级高。

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房姐你好，我关注你好几年了，最近家里考虑换房，特地来请教。我们手头有500万预算，想买套两居室，环境不强求，宜居就行，有一个四岁孩子，适当考虑一下学区，中上吧，工作地点在苏州街，有合适的推荐吗？

房姐回复：

谢谢你的关注！孩子快上一年级了，现在考虑学区刚刚好。你的情况其实很适合看看万柳和世纪城板块，这两个板块的学区在北京都属于相对强势，对于你来讲也可以实现职住平衡。

这轮市场回调加上新生儿数量下来了，万柳、世纪城的学区溢价挤掉不少，不像前几年那么疯狂了，500万预算完全可以拿下一个不错的两居。

先说说万柳，它的初中通道虽然不算顶尖，但小学还是很能打的。你可以看看小南庄、稻香园西里，房龄是有些年头了，不过你的预算买个两居还是能挑挑的，学区对应海淀万泉小学，在海淀属于一流二类，50%直升理工附中。

世纪城板块也可以看看，整个世纪城基本都是人大附小这一个学校，一流一类，小区可以看看晨月园、金夕园、远大园六区，500万左右的两居常出房源。

这两个板块，我认为当下是比较适合你的，等娃上了初中，手头宽裕了再置换房龄更新、更有品质的房子，一步一步来。

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